Ana səhifəyə qayıt
AQP İndeksi
Aprel 2026
AQP Ümumi Daşınmaz Əmlak Bazarı İndeksi – Aprel 2026
Baza: Dekabr 2025 = 100
101.8
AQP İndeksi
+1.8%
Ümumi artım
2.393
Median (AZN/m²)
45-180
Satış müddəti (gün)
2026-cı ilin aprel ayında Bakı daşınmaz əmlak bazarında ümumi sabitləşmə mərhələsi müşahidə olunmuşdur. AQP Ümumi Daşınmaz Əmlak Bazarı İndeksinin dekabr 2025-ci il baza dövrünə nəzərən 101.8 səviyyəsində formalaşması bazarda ümumi qiymət artımının davam etdiyini, lakin əvvəlki aylardakı yüksək dinamikanın zəiflədiyini göstərir. Bazar artıq sürətli spekulyativ yüksəliş mərhələsindən çıxaraq daha balanslı və fundamental göstəricilər əsasında formalaşan mərhələyə daxil olur.\nYeni tikili seqmenti bazarın əsas hərəkətverici qüvvəsi olaraq qalır. Xüsusilə premium layihələrdə və şəhərin mərkəzi rayonlarında tələb yüksək səviyyədə davam edir. Nərimanov, Nəsimi, Yasamal və Ağ Şəhər zonalarında qiymətlər bazarın orta səviyyəsindən əhəmiyyətli dərəcədə yüksək olaraq qalır. Bununla yanaşı, kütləvi yaşayış seqmentlərində artım tempi artıq zəifləyib və bazarda müəyyən sabitləşmə müşahidə olunur. Köhnə tikili bazarında isə qiymət artımı daha məhdud olmuş, bəzi seqmentlərdə korreksiya elementləri yaranmışdır. Buna baxmayaraq, median və orta qiymət göstəricilərinin bir-birinə yaxın olması həmin bazarın struktur baxımından hələ də stabil olduğunu göstərir.\nHəyət evləri bazarında əsas qiymət formalaşdırıcı amil torpaq komponenti olaraq qalır. Mərkəzi və premium zonalarda torpaq qiymətlərinin yüksək olması həyət evləri indeksini yuxarı səviyyədə saxlayır. Torpaq bazarında isə development potensialı olan sahələrə tələb davam edir. Xüsusilə Nərimanov, Xətai, Səbail və Nizami rayonlarında torpaq qiymətləri yüksək olaraq qalır və şəhərsalma layihələri bazara əsas təsir edən amillərdən biri hesab olunur. Bununla yanaşı, iri sahəli torpaqların əsasən periferiya zonalarında yerləşməsi bazarda struktur fərqlərinin yüksək olduğunu göstərir.\nKommersiya daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər ümumilikdə sabit qalmışdır. Bu seqmentdə struktur müxtəlifliyi yüksək olaraq qalır; kiçik sahəli premium obyektlər yüksək qiymətlərlə təklif olunduğu halda, iri sahəli obyektlər və anbar seqmenti daha aşağı qiymət diapazonunda yerləşir. Median və orta çəkili qiymət arasındakı böyük fərq kommersiya bazarında struktur fərqlərinin güclü olduğunu göstərir. Qaraj bazarında isə əvvəlki dövrlə müqayisədə müəyyən zəifləmə müşahidə edilmiş və qiymətlərdə məhdud azalma qeydə alınmışdır.
Seqmentlər üzrə İndeks dəyəri
Satış müddəti (gün)
Seqmentlər üzrə artım tempi (%)
Likvidlik müqayisə cədvəli
| Seqment | Baza median | Cari median | İndeks | Dəyişmə | Satış müddəti | Diskont | Likvidlik |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yeni tikili | 2.640 | 2.708 | 102.6 | +2.6% | 45-60 gün | 3.0-5.0% | Yüksək |
| Köhnə tikili | 2.520 | 2.560 | 101.6 | +1.6% | 60-80 gün | 5.0-6.0% | Orta |
| Həyət evləri | 640 | 656 | 102.5 | +2.5% | 60-90 gün | 5.0-7.0% | Orta |
| Premium zonalar | 3.600 | 3.700 | 102.8 | +2.8% | 110-150 gün | 7.0-10.0% | Aşağı |
| Kommersiya | 2.917 | 2.915 | 100.0 | +0.0% | 60-120 gün | 6.0-8.0% | Orta |
| Torpaq | 13.000 | 13.333 | 102.6 | +2.6% | 90-180 gün | 10.0-20.0% | Aşağı |
| Qaraj | 1.278 | 1.248 | 97.6 | +-2.4% | 60-90 gün | 5.0-8.0% | Aşağı |
Nəticə
Mövcud bazar göstəriciləri göstərir ki, yaxın 12 ay ərzində Bakı daşınmaz əmlak bazarında kəskin qiymət sıçrayışları deyil, daha çox mülayim artım və sabitləşmə ssenarisi üstün olacaq. Yeni tikili və torpaq bazarının yaxın bir ildə daha aktiv qalacağı gözlənilir. Xüsusilə development və premium yaşayış seqmentlərində qiymət artımının davam etməsi ehtimal olunur. Köhnə tikili bazarında artım tempinin zəif qalacağı, kommersiya bazarında isə seqmentlər üzrə fərqli dinamikanın davam edəcəyi gözlənilir. Qaraj bazarında isə likvidliyin aşağı qalması səbəbindən qiymətlərin sabit və ya zəif azalan trenddə qalması daha real görünür.
Ümumilikdə, 2026-cı ilin aprel məlumatları göstərir ki, Bakı daşınmaz əmlak bazarı hələ də artım fazasında olsa da, bazar artıq daha selektiv, daha segmentləşmiş və daha peşəkar qiymətləndirmə yanaşmaları tələb edən mərhələyə daxil olmuşdur. Median əsaslı AQP metodologiyası isə bazarın real strukturunu və seqmentlərarası fərqləri ən düzgün əks etdirən yanaşma kimi formalaşır.
Yeni tikili
2.708
Median (AZN/m²)
+2.6%
Artım tempi
45-60
Satış müddəti (gün)
3.0-5.0%
Qiymət diskontu
Statistik göstəricilər
Median: 2.708 AZN/kv.m
Orta: 2.734
Çəkili orta: 2.728
Moda: 2.500
Min: 0
Max: 0
MAD: 0
95% CI: 2.726–2.742
Müşahidə: 44,982 → 38,744 (13.9% çıxarılıb, Median ± 2.5 × MAD)
AQP Yeni tikili indeksi (Aprel 2026) = 102.6 (baza medianı 2640 AZN/kv.m, dekabr 2025 = 100)
Orta qiymətin mediandan bir qədər yüksək olması premium seqmentlərin bazara təsirinin davam etdiyini göstərir. Orta çəkili 2728 AZN — sahə faktoru bazarı ciddi şəkildə təhrif etmir. Moda 2500 AZN — bazarın ən sıx ticarət zonasıdır. 95% etibar intervalı çox dardır, bazar məlumatları yüksək konsistensiya və sabitlik nümayiş etdirir. Yeni tikili bazarı hələ də Bakının əsas referens bazarıdır. Mart ayındakı sürətli artım tempi aprel ayında zəifləyib, bazar sabitləşmə mərhələsinə daxil olur.
2026-cı ilin aprel ayında yeni tikili mənzil bazarında qiymətlər artım tempini qorusa da, mart ayı ilə müqayisədə bazarda müəyyən sabitləşmə meyilləri müşahidə olunmuşdur. AQP Yeni Tikili İndeksinin baza dövrü olan dekabr 2025-ci illə müqayisədə 102.6 səviyyəsində formalaşması bazarda təxminən 2.6% artımı göstərir. Premium seqmentlərdə, xüsusilə Nərimanov, Nəsimi və Ağ Şəhər zonalarında yüksək qiymət səviyyəsi qorunub saxlanılmışdır. Kütləvi yaşayış seqmentində isə artım daha məhdud olmuşdur. Median, orta və Orta çəkili göstəricilərinin bir-birinə yaxın olması bazarın struktur baxımından balanslı və statistik cəhətdən etibarlı olduğunu göstərir. Bazarda likvidlik yüksək olaraq qalır və yeni tikili seqmenti bank qiymətləndirmələri üçün əsas referens bazar rolunu davam etdirir.
Köhnə tikili
2.560
Median (AZN/m²)
+1.6%
Artım tempi
60-80
Satış müddəti (gün)
5.0-6.0%
Qiymət diskontu
Statistik göstəricilər
Median: 2.560 AZN/kv.m
Orta: 2.541
Çəkili orta: 2.535
Moda: 2.500
Min: 1.584
Max: 3.558
MAD: 395
95% CI: 2.533–2.549
Müşahidə: 16,286 → 14,331 (12.0% çıxarılıb, Median ± 2.5 × MAD)
AQP Köhnə tikili indeksi (Aprel 2026) = 101.6 (baza medianı 2520 AZN/kv.m, dekabr 2025 = 100)
Köhnə tikili bazarı hələ də Bakının ən stabil seqmentlərindən biridir. Median və orta qiymətlər bir-birinə çox yaxındır. Struktur təhrifləri aşağıdır. Mart ayındakı sürətli artım tempi dayanmışdır. Premium seqmentlərdə qiymətlər qorunur, lakin kütləvi seqmentlərdə korreksiya müşahidə olunur. Təmir faktoru köhnə tikili seqmentində qiymətə orta hesabla 20–28% intervalında təsir edir.
2026-cı ilin aprel ayında köhnə tikili mənzil bazarında qiymət artımı zəifləyərək daha sabit dinamika nümayiş etdirmişdir. AQP indeksinin baza dövrü olan dekabr 2025-ci illə müqayisədə 101.6 səviyyəsində formalaşması bazarda cəmi 1.6% artım olduğunu göstərir. Mart ayında müşahidə olunan sürətli yüksəliş tempi aprel ayında dayanmış, bəzi kütləvi seqmentlərdə isə korreksiya əlamətləri yaranmışdır. Premium zonalarda – xüsusilə Səbail, Yasamal və Nərimanov rayonlarında qiymətlər yüksək səviyyədə qalsa da, orta və periferiya zonalarında artım daha məhdud olmuşdur. Median və orta qiymət göstəricilərinin bir-birinə yaxın olması bazarın struktur baxımından stabil və spekulyativ təhriflərin aşağı səviyyədə olduğunu göstərir.
Həyət evləri
656
Median (AZN/m²)
+2.5%
Artım tempi
60-90
Satış müddəti (gün)
5.0-7.0%
Qiymət diskontu
Statistik göstəricilər
Median: 656 AHU
Orta: 672
Çəkili orta: 670
Moda: 545
Min: 121
Max: 1.191
MAD: 218
95% CI: 666–678
Müşahidə: 13,442 → 11,986 (10.8% çıxarılıb, Median ± 2.5 × MAD)
AQP Həyət Evləri İndeksi = 102.5 (baza dövrü ilə müqayisədə +2.5% artım)
Median: 656 AHU, Orta: 672 AHU, Orta çəkili: 670 AHU — göstəricilərin bir-birinə yaxın olması modelin bazarı balanslı şəkildə əks etdirdiyini göstərir. Moda 545 AHU səviyyəsində formalaşmışdır və real bazar kütləsinin aşağı və orta seqmentdə cəmləşdiyini göstərir. Həyət evləri bazarında torpaq əsas qiymət formalaşdırıcı amildir, AHU modeli bazarı daha düzgün əks etdirir, klassik m² yanaşması bu seqment üçün kifayət etmir.
2026-cı ilin aprel ayında həyət evləri bazarında qiymətlər ümumilikdə sabit artım dinamikasını qorumuşdur. AQP Həyət Evləri İndeksinin dekabr 2025-ci il baza dövrünə nəzərən 102.5 səviyyəsində formalaşması bazarda təxminən 2.5% artım olduğunu göstərir. Ən yüksək göstəricilər ənənəvi olaraq Nərimanov, Səbail və Xətai rayonlarında müşahidə edilmişdir ki, bu da həmin zonalarda torpaq qiymətlərinin yüksək olması ilə bağlıdır. Bazarda əsas qiymət formalaşdırıcı amil tikili deyil, torpaq komponentidir. Median, orta və orta çəkili göstəricilərin bir-birinə yaxın olması AHU modelinin bazarı balanslı və real şəkildə əks etdirdiyini göstərir. Periferiya zonalarında qiymətlər daha aşağı olsa da, fərdi yaşayış evlərinə tələbat bazarın likvidliyini qoruyur.
Premium zonalar
3.700
Median (AZN/m²)
+2.8%
Artım tempi
110-150
Satış müddəti (gün)
7.0-10.0%
Qiymət diskontu
Premium və mərkəzi zonalarda isə tam fərqli bazar davranışı müşahidə olunur. Bu seqmentdə median qiymətlər 3.600–4.200 AZN/m² intervalında formalaşır və artım tempi 2–3% səviyyəsində qalır. Likvidlik göstəriciləri isə aşağıdır, obyektlərin satış müddəti əksər hallarda 110–150 gün təşkil edir. Bu seqmentdə təklif qiyməti ilə real satış qiyməti arasındakı fərq 7–10%-ə qədər yüksələ bilər. Bu göstəricilər bazarın doyma mərhələsinə daxil olduğunu və alıcıların daha seçici davrandığını göstərir. Burada alqı-satqı qərarları daha çox investisiya strategiyası, prestij və uzunmüddətli kapital qorunması amilləri ilə müəyyən olunur.
Kommersiya
2.915
Median (AZN/m²)
+0.0%
Artım tempi
60-120
Satış müddəti (gün)
6.0-8.0%
Qiymət diskontu
Ticarət obyektləri
Çəki: 50%
Kiçik sahəli mərkəzi ticarət obyektləri bazarı yuxarı çəkir. Böyük mağaza və market tipli obyektlər isə aşağı qiymət seqmentində yerləşir.
Ofislər
Çəki: 35%
Ofis bazarı nisbətən stabildir, lakin iri biznes mərkəzləri qiymət strukturunu aşağı çəkir.
Anbarlar
Çəki: 15%
Anbar bazarı əsasən şəhər kənarı logistika zonalarında cəmləşmişdir və aşağı likvidliyə malikdir.
Statistik göstəricilər
Median: 2.915 AZN/m²
Orta: 3.088
Çəkili orta: 948
Min: 0
Max: 0
MAD: 0
95% CI: 3.012–3.164
Müşahidə: 3,284 → 2,791 (15.0% çıxarılıb, Median ± 2.5 × MAD)
AQP Kommersiya İndeksi (Aprel 2026) = 100.0 (baza medianı 2917 AZN/m², dekabr 2025 = 100)
Kommersiya bazarı ən heterogen seqmentdir. Median əsas göstərici hesab edilir. Orta çəkili göstərici (948 AZN/m²) bazarın struktur indikatorudur — iri sahəli obyektlər bazarın strukturunu ciddi şəkildə dəyişir. Segmentasiya mütləq tələb olunur. Kiçik sahəli obyektlər yüksək qiymətli, iri sahəli obyektlər aşağı qiymətlidir.
2026-cı ilin aprel ayında kommersiya daşınmaz əmlak bazarında ümumi qiymət səviyyəsi əvvəlki dövrlə müqayisədə sabit qalmışdır. AQP Kommersiya İndeksinin dekabr 2025-ci il baza dövrünə nəzərən 100.0 səviyyəsində formalaşması bazarda ciddi qiymət dəyişməsinin olmadığını göstərir. Ən yüksək qiymətlər ənənəvi olaraq Xətai, Nəsimi, Nərimanov və Səbail rayonlarında müşahidə edilmişdir. Bazarda çeşid müxtəlifliyi yüksək olaraq qalır. Kiçik sahəli mərkəzi ticarət obyektləri yüksək qiymətlərlə təklif olunduğu halda, iri sahəli obyektlər və anbar seqmenti aşağı qiymət zonasında yerləşir. Median və orta çəkili qiymət arasındakı böyük fərq kommersiya bazarında struktur fərqlərinin çox güclü olduğunu və qiymətləndirmə zamanı segmentasiyanın vacibliyini göstərir.
Torpaq
13.333
Median (AZN/m²)
+2.6%
Artım tempi
90-180
Satış müddəti (gün)
10.0-20.0%
Qiymət diskontu
Statistik göstəricilər
Median: 13.333 AZN/sot
Orta: 14.580
Çəkili orta: 6.120
Min: 900
Max: 32.083
MAD: 0
95% CI: 13.980–15.180
Müşahidə: 3,164 → 2,618 (17.3% çıxarılıb, Median ± 3 × MAD)
AQP Torpaq İndeksi (Aprel 2026) = 102.6 (baza medianı 13000 AZN/sot, dekabr 2025 = 100)
Orta qiymətin mediandan yüksək olması premium və development potensialı olan torpaq sahələrinin bazarı yuxarı çəkməsi ilə bağlıdır. Orta çəkili 6120 AZN/sot — iri sahəli torpaqlar əsasən aşağı qiymət zonalarında yerləşir. Kiçik sahəli premium torpaqlar yüksək qiymətli, iri development sahələri aşağı qiymətli olduğu üçün median əsas göstərici hesab edilir. Bakı daxilində fərq çox böyükdür: Nərimanov 192000 AZN/sot, Qaradağ 7100 AZN/sot — fərq təxminən 27 dəfədir.
2026-cı ilin aprel ayında Bakı şəhəri üzrə torpaq bazarında qiymətlər mülayim artım nümayiş etdirmişdir. AQP Torpaq İndeksinin dekabr 2025-ci il baza dövrünə nəzərən 102.6 səviyyəsində formalaşması bazarda təxminən 2.6% artım olduğunu göstərir. Ən yüksək qiymətlər ənənəvi olaraq Nərimanov, Səbail, Xətai və Nizami rayonlarında müşahidə edilmişdir. Torpaq bazarında struktur müxtəlifliyi yüksək olaraq qalır. Kiçik sahəli premium torpaqlar yüksək qiymətlərlə təklif olunduğu halda, iri development sahələri və periferiya zonaları daha aşağı qiymət seqmentində yerləşir. Median və orta çəkili qiymət arasındakı böyük fərq bazarda sahə və yerləşmə faktorlarının həlledici rol oynadığını göstərir. Torpaq bazarı xüsusilə development və kommersiya layihələri üçün əsas dəyər formalaşdırıcı seqment olaraq qalır.
Qaraj
1.248
Median (AZN/m²)
+-2.4%
Artım tempi
60-90
Satış müddəti (gün)
5.0-8.0%
Qiymət diskontu
Statistik göstəricilər
Median: 1.248 AZN/m²
Orta: 1.302
Çəkili orta: 1.296
Moda: 1.350
Min: 1.000
Max: 2.503
MAD: 0
95% CI: 1.228–1.376
Müşahidə: 108 → 96 (11.1% çıxarılıb, Median ± 2.5 × MAD)
AQP Qaraj İndeksi (Aprel 2026) = 97.6 (baza medianı 1278 AZN/m², dekabr 2025 = 100)
Qaraj bazarı digər daşınmaz əmlak seqmentləri ilə müqayisədə daha kiçik və aşağı likvidliyə malikdir. Median və orta qiymətlər bir-birinə yaxındır. Orta çəkili göstərici stabildir. Premium qarajların bazara təsiri mövcuddur. Moda 1350 AZN/m² səviyyəsində formalaşmışdır və bazarın ən aktiv ticarət zonasını göstərir. Sahə faktoru bazarı ciddi şəkildə təhrif etmir.
2026-cı ilin aprel ayında qaraj bazarında qiymətlər əvvəlki dövrlərlə müqayisədə zəifləmə nümayiş etdirmişdir. AQP Qaraj Sahələri İndeksinin dekabr 2025-ci il baza dövrünə nəzərən 97.6 səviyyəsində formalaşması bazarda təxminən 2.4% azalma olduğunu göstərir. Ən yüksək qiymətlər ənənəvi olaraq Səbail, Nərimanov və Yasamal rayonlarında müşahidə edilmişdir. Mərkəzi zonalarda parklanma çatışmazlığı premium qarajlara tələbi qoruyub saxlayır. Bununla yanaşı, bazarın ümumi həcmi kiçik olduğundan ayrı-ayrı premium satışlar qiymət dinamikasına daha həssas təsir göstərir. Median, orta və orta çəkili qiymətlərin bir-birinə yaxın olması bazarın struktur baxımından nisbətən homogen və statistik cəhətdən stabilliyini qoruduğunu göstərir.
Rayon indeksləri
Köhnə tikili yaşayış mənzilləri üzrə median qiymət və düzəliş faizləri
| Rayon | Median (AZN/m²) | İndeks | Düzəliş |
|---|---|---|---|
| Nərimanov | 3.000 | 116.5 | +17.0% |
| Yasamal | 2.923 | 113.5 | +13.0% |
| Səbail | 2.914 | 113.2 | +13.0% |
| Nəsimi | 2.750 | 106.8 | +7.0% |
| Nizami | 2.583 | 100.3 | 0.0% |
| Binəqədi | 2.524 | 98.0 | -2.0% |
| Sabunçu | 2.369 | 92.0 | -8.0% |
| Xətai | 2.333 | 90.6 | -9.0% |
| Suraxanı | 1.994 | 77.4 | -23.0% |
| Xəzər | 1.691 | 65.7 | -34.0% |
| Qaradağ | 1.673 | 65.0 | -35.0% |
| Pirallahı | 1.325 | 51.5 | -48.0% |
Düzəliş əmsalları
Bu hesabat AQP-nin köhnə tikili (1998-ci il tarixə qədər tikilib istismara verilən) yaşayış mənzil satış məlumatları əsasında hazırlanıb. Məqsəd bazar yanaşmasında tətbiq ediləcək bütün düzəlişlər üçün obyektiv təsir faizi və ya əmsallarını statistik metodologiya ilə müəyyən etməkdir.
Metodologiya: MAD (Median Absolute Deviation) ilə təmizlənmiş, ardından müxtəlif amillər üzrə median müqayisəsi və hedonik regressiya modeli tətbiq olunmuşdur.
Təmir statusu
Təmirli
+11.00%
Təmirsiz
-7.00%
Mərtəbə effekti
1-ci mərtəbə
-5.00%
Sonuncu mərtəbə
-6.00%
Orta mərtəbə (baza)
0.00%
Otaq sayı (3 otaq baza)
1 otaq
+13.00%
2 otaq
+8.00%
3 otaq
0.00%
4 otaq
-14.00%
5 otaq
-20.00%
Sahə elastikliyi
Hər +1 m²
-0.04%
Binanın texniki
Lift var
+10.00%
Hər +5 il yaş
-2.00%
Hüquqi status (çıxarış)
Çıxarış var
+4.00%
Maliyyələşmə
Kredit
-1.00%
Barter
-12.00%
Təcili satış (likvidlik)
Təcili satılır
-4.00%
Reqressiya əmsalları (Hedonik model)
| Faktor | Əmsal (AZN/m²) | Təsir (%) | p-dəyəri |
|---|---|---|---|
| Otaq sayı | -207.70 | -8.10% | <0.001 |
| Sahə (m²) | -1.14 | -0.04% | <0.001 |
| 1-ci və sonuncu mərtəbə | -379.01 | -14.70% | 0.002 |
| Son mərtəbə | -74.22 | -2.90% | 0.043 |
| Təmir (var) | 170.16 | +6.60% | <0.001 |
| Çıxarış (var) | 90.74 | +3.50% | 0.022 |
| Təcili (bəli) | -97.29 | -3.70% | <0.001 |
Bu dövr üçün hələlik sənəd yüklənməyib
© 2026 AQP - Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası
Məlumatlar AQP məlumat bazası əsasında hazırlanmışdır