Bakı şəhəri daşınmaz əmlak bazarı – analitik təhlil

Kütləvi yaşayış seqmenti bazarın həm qiymət artımı, həm də likvidlik baxımından ən aktiv hissəsi olaraq qalır. Bu seqmentdə median qiymət 2.050 AZN/m² təşkil edir və son üç ayda təxminən 7%-dən çox artım qeydə alınmışdır. Lakin daha vacib göstərici odur ki, bu seqmentdə obyektlərin bazarda qalma müddəti orta hesabla 45–60 gün intervalındadır və bu, Bakı bazarı üçün yüksək likvidlik səviyyəsi kimi qiymətləndirilir. Təklif qiyməti ilə real satış qiyməti arasındakı fərq isə adətən 3–5% diapazonunda formalaşır. Bu göstəricilər göstərir ki, bu seqmentdə qiymətlər bazar tərəfindən tez qəbul olunur və alıcı-təklif balansı nisbətən stabildir. Bu likvidlik səviyyəsi ipoteka kreditlərinin bu seqmentə yönəlməsi və alıcı kütləsinin geniş olması ilə birbaşa bağlıdır.

Şəhərin genişlənmə zonalarında yerləşən yaşayış obyektləri isə daha fərqli bir likvidlik modelinə malikdir. Bu zonalarda qiymət artımı daha yüksək – təxminən 9–10% səviyyəsindədir və median qiymətlər 1.700–2.200 AZN/m² intervalında dəyişir. Bununla yanaşı, likvidlik göstəriciləri kütləvi seqmentdən bir qədər zəifdir. Obyektlərin satış müddəti adətən 60–90 gün arasında dəyişir. Bu isə həmin ərazilərdə tələb artımının davam etməsinə baxmayaraq, alıcı qərarlarının daha ehtiyatlı verildiyini göstərir. Təklif və satış qiymətləri arasındakı fərq burada 5–7% səviyyəsindədir ki, bu da bazarın hələ formalaşma mərhələsində olduğunu göstərən mühüm indikatorlardan biridir.

Premium və mərkəzi zonalarda isə tam fərqli bazar davranışı müşahidə olunur. Bu seqmentdə median qiymətlər 3.600–4.200 AZN/m² intervalında formalaşır və artım tempi 2–3% səviyyəsində qalır. Likvidlik göstəriciləri isə aşağıdır, obyektlərin satış müddəti əksər hallarda 110–150 gün təşkil edir. Bu seqmentdə təklif qiyməti ilə real satış qiyməti arasındakı fərq 7–10%-ə qədər yüksələ bilər. Bu göstəricilər bazarın doyma mərhələsinə daxil olduğunu və alıcıların daha seçici davrandığını göstərir. Burada alqı-satqı qərarları daha çox investisiya strategiyası, prestij və uzunmüddətli kapital qorunması amilləri ilə müəyyən olunur.

Köhnə tikili fondunda yerləşən mənzillər isə orta likvidlik səviyyəsi ilə xarakterizə olunur. Bu seqmentdə median qiymət 2.150 AZN/m² ətrafında formalaşır və artım tempi 3–4% civarındadır. Likvidlik baxımından bu obyektlər 60–80 gün ərzində realizə olunur və qiymət diskontu adətən 5–6% səviyyəsində olur. Bu seqmentdə əsas məhdudlaşdırıcı faktorlar planlaşdırma keyfiyyəti, enerji səmərəliliyi və yeni tikililərlə rəqabətdir.

Torpaq bazarında isə likvidlik göstəriciləri ən dəyişkən və qeyri-sabitdir. Median qiymətlər 120–180 AZN/m² intervalında olsa da, satış müddətləri 90 gündən başlayaraq bəzi hallarda 6 aya qədər uzana bilir. Bu seqmentdə qiymət diskontu geniş diapazonda dəyişir və 10–20%-ə qədər çata bilər. Bu isə torpaq bazarının yüksək spekulyativ xarakterini və alıcıların daha ehtiyatlı davranışını göstərir. Buna baxmayaraq, ümumi artım tempi 9–11% səviyyəsində qalır ki, bu da yüksək risklə yanaşı yüksək gəlir potensialının mövcudluğunu göstərir.

Kommersiya daşınmaz əmlakı seqmentində likvidlik daha çox lokasiyadan asılıdır. Ofis obyektlərində satış müddəti 90–120 gün intervalında dəyişir və qiymət diskontu 6–8% səviyyəsindədir ki, bu da stabil, lakin yüksək likvid olmayan bazarı göstərir. Ticarət obyektlərində isə fərqlər daha kəskindir, yüksək piyada axını olan mərkəzi zonalarda obyektlər 60–90 gün ərzində satıldığı halda, ikinci dərəcəli lokasiyalarda bu müddət 120 günü keçə bilir. Anbar və logistika obyektlərində isə son dövrlərdə artan tələb nəticəsində likvidlik nisbətən yaxşılaşmış və satış müddətləri 60–90 gün intervalında formalaşmışdır.