AQP indeksləri əsasında daşınmaz əmlak bazarının 2026-cı ilin iyul ayı üzrə geniş təhlili

2026-cı ilin iyul ayında daşınmaz əmlak bazarında vahid istiqamətli qiymət hərəkəti deyil, seqmentlər üzrə ciddi fərqlənmə müşahidə edilmişdir. Yaşayış bazarının yeni tikili mənzillər və torpaq sahələri seqmentində artım davam etdiyi halda, kommersiya obyektləri, qarajlar, fərdi yaşayış evləri və kirayə bazarının bir sıra hissələrində korreksiya qeydə alınmışdır. Bu vəziyyət bazarın ümumi tələbdən daha çox lokasiya, obyekt növü, istifadə məqsədi, sahə ölçüsü və likvidlik səviyyəsi ilə formalaşdığını göstərir. İyul ayının ən yüksək indeks göstəricisi Bakı şəhəri üzrə torpaq sahələri bazarında qeydə alınmışdır. AQP Torpaq İndeksi 122,8 səviyyəsinə yüksəlmiş, iyun ayı ilə müqayisədə 4,0 faiz, Dekabr 2026 baza dövrü ilə müqayisədə isə 22,8 faiz artmışdır. Median qiymət 16 371,5 AZN/sot təşkil etmişdir. Torpaq bazarında artımın davam etməsi əsasən tikinti və development potensialı olan sahələrə tələblə, fərdi yaşayış evlərinin tikintisi üçün torpaq axtarışının artması ilə və bəzi premium zonalarda təklifin məhdudluğu ilə əlaqədardır. Torpaq bazarının əsas xüsusiyyəti qiymət dispersiyasının yüksək olmasıdır. Orta qiymətin 18 817 AZN/sot səviyyəsində olması və medianı üstələməsi premium və kommersiya inkişafı üçün yararlı torpaqların bazara təsirini göstərir. Bununla yanaşı, orta çəkili qiymətin 12 276 AZN/sot səviyyəsində qalması iri torpaq sahələrinin hər sot üzrə daha aşağı qiymətlə təklif edildiyini göstərir. Beləliklə, torpaq bazarında qiymət artımı olsa da, bu artım bütün sahələrə eyni şəkildə yayılmır. Torpaq sahələri üzrə model əsasında median satış müddəti 27,9 gün, orta satış müddəti isə 35,8 gün hesablanmışdır. İndikativ diskont dərəcəsinin 10,6 faiz olması satıcıların ilkin elan qiymətləri ilə cari obyektin elan qiymətinin müqayisə edildiyi cari bazar qiymət səviyyəsi arasında hələ də nəzərəçarpacaq fərq (6,7) saxladığını göstərir. Torpaq bazarında qiymət artımı yüksək olsa da, sövdələşmənin baş tutması üçün satıcıların müəyyən qiymət güzəştlərinə getməsi tələb olunur. Yeni tikili mənzil bazarı iyul ayında yaşayış seqmentinin ən müsbət və balanslı sahələrindən biri olmuşdur. AQP Yeni tikili mənzil indeksi 106,5 səviyyəsinə yüksəlmişdir. İyun ayı ilə müqayisədə artım 1,7 faiz, Dekabr 2025 baza dövrü ilə müqayisədə isə 6,5 faiz təşkil etmişdir. Median qiymət 2 812,5 AZN/m² olmuşdur. Yeni tikili mənzillərdə median, orta və orta çəkili qiymətlərin bir-birinə yaxın olması bazarın statistik baxımdan balanslı olduğunu göstərir. Orta qiymət 2 851 AZN/m², orta çəkili qiymət isə 2 836 AZN/m² səviyyəsində formalaşmışdır. Bu göstəricilər premium layihələrin qiymətlərə təsir etdiyini, lakin ümumi bazar strukturunu kəskin şəkildə təhrif etmədiyini təsdiqləyir. Yeni tikili mənzillərin model üzrə median satış müddəti 20,6 gün, orta satış müddəti 25,2 gün olmuşdur. Bu, təhlil edilən satış seqmentləri arasında ən yüksək likvidlik göstəricilərindən biridir. İndikativ diskont dərəcəsi 6,6 faiz təşkil etmişdir. Yeni tikililərdə həm satış müddətinin qısa, həm də diskontun nisbətən aşağı olması bu seqmentdə tələb və qiymət balansının daha sağlam olduğunu göstərir. Yeni tikili mənzillər üzrə qiymət artımının əsas dayaqları mərkəzi və orta-yüksək zonalar, yeni yaşayış komplekslərinə tələbat, ipoteka və kredit imkanları, həmçinin alıcıların yeni tikililəri daha likvid investisiya aləti kimi qəbul etməsidir. Bununla yanaşı, təmirsiz və tikintisi tam başa çatmamış mənzillərin yüksək payı bəzi rayonlarda orta qiymətin dəyişməsinə təsir edə bilər. İyun ayında yeni tikili mənzil indeksinin 104,8 səviyyəsində olması və bazarın stabil artım mərhələsində qiymətləndirilməsi iyul nəticələrinin həmin tendensiyanın davamı olduğunu göstərir. Köhnə tikili mənzil bazarında iyul ayında qiymət dəyişməsi minimal olmuşdur. AQP Köhnə tikili mənzil indeksi 103,8 səviyyəsində hesablanmışdır. İyun ayındakı 104,0 göstəricisi ilə müqayisədə 0,2 faizlik azalma baş vermiş, Dekabr 2025 baza dövrü ilə müqayisədə isə qiymətlər 3,8 faiz yüksək qalmışdır. Median qiymət 2 616,7 AZN/m², orta qiymət 2 627,8 AZN/m², orta çəkili qiymət isə 2 575,4 AZN/m² olmuşdur. Bu göstəricilərin yaxınlığı köhnə tikili mənzil bazarının struktur baxımından sabit qaldığını göstərir. İyul ayında qiymətlərin azalmasından daha çox bazarın əvvəlki artımdan sonra tarazlaşması müşahidə edilmişdir. Köhnə tikili mənzillər üzrə median satış müddəti 26,1 gün, orta satış müddəti 33,3 gün, indikativ diskont isə 5,4 faiz təşkil etmişdir. Bu, satış bazarında hesablanan ən aşağı diskont göstəricilərindən biridir. Köhnə tikili mənzillərdə qiymət danışığı imkanının nisbətən məhdud olması onların formalaşmış yaşayış məhəllələrində yerləşməsi, hazır infrastruktur, çıxarışın mövcudluğu və dərhal istifadə imkanları ilə bağlıdır. Yeni tikililərlə müqayisədə köhnə tikili mənzillərin satış müddəti daha uzun olsa da, diskont dərəcəsi aşağıdır. Bu onu göstərir ki, köhnə tikili bazarında satıcılar qiyməti daha realist müəyyən edir, lakin alıcıların obyekt seçimi, binanın yaşı, mərtəbə, təmir və texniki vəziyyətlə bağlı qərar verməsi daha uzun çəkir. İyun hesabatında köhnə tikili mənzil bazarı stabil və aşağı dəyişkənlikli seqment kimi qiymətləndirilmişdi və iyul nəticələri bu xüsusiyyətin qorunduğunu təsdiqləyir. Fərdi yaşayış evləri üzrə AQP indeksi iyul ayında 101,1 səviyyəsində formalaşmışdır. İyun ayındakı 104,7 göstəricisi ilə müqayisədə indeks 3,4 faiz azalmış, Dekabr 2025 baza dövrü ilə müqayisədə isə 1,1 faiz yüksək qalmışdır. Median AHU göstəricisi 647,3 olmuşdur. Fərdi yaşayış evlərində korreksiyanın əsas səbəbi təkcə qiymətlərin azalması deyil, elan strukturunda Xəzər, Sabunçu, Abşeron və digər periferiya zonalarının çəkisinin yüksəlməsidir. Fərdi ev bazarında torpaq sahəsi, tikilinin sahəsi, təmir səviyyəsi, kommunikasiya təminatı, sənədləşmə və əsas yollara çıxış qiymətə eyni zamanda təsir etdiyindən bu seqment mənzil bazarına nisbətən daha heterogendir. Model üzrə fərdi yaşayış evlərinin median satış müddəti 33,9 gün, orta satış müddəti 44,5 gün olmuşdur. İndikativ diskont 8,3 faiz təşkil etmişdir. Yeni və köhnə tikili mənzillərlə müqayisədə satış müddətinin daha uzun olması alıcı dairəsinin məhdudluğu, maliyyələşdirmə imkanlarının daha zəif olması və obyektlərin müqayisəsinin çətinliyi ilə izah edilir. Kommersiya obyektlərinin satış bazarında iyul ayında daha nəzərəçarpacaq korreksiya qeydə alınmışdır. AQP Kommersiya obyektləri satış indeksi 97,0 səviyyəsində formalaşmış, iyun ayı ilə müqayisədə 7,5 faiz, Dekabr 2025 baza dövrü ilə müqayisədə isə 3,0 faiz azalmışdır. Median qiymət 2 828,6 AZN/m² olmuşdur. İyun ayında kommersiya obyektləri indeksi 104,8 səviyyəsində idi və qiymət artımı əsasən premium, mərkəzi və yüksək likvid obyektlər hesabına formalaşırdı. İyul ayında struktur dəyişikliyi baş vermis və anbar, istehsal, iri sahəli və periferiya obyektlərinin təklifdəki payının yüksəlməsi ümumi medianı aşağı çəkmişdir. Kommersiya obyektlərinin orta qiyməti 3 048,7 AZN/m² olduğu halda, orta çəkili qiymət 2 220,8 AZN/m² təşkil etmişdir. Bu fərq kiçik sahəli mərkəzi obyektlərin yüksək AZN/m² qiymətinə, iri sahəli obyektlərin isə daha aşağı vahid qiymətinə malik olduğunu göstərir. Model üzrə kommersiya obyektlərinin median satış müddəti 26,4 gün, orta satış müddəti 33,7 gün, indikativ diskont dərəcəsi isə 9,8 faiz olmuşdur. Qiymətlərin azalmasına baxmayaraq satış müddətinin fərdi ev və qaraj bazarından qısa olması kommersiya obyektlərinə investor marağının qaldığını göstərir. Bununla belə, yüksək diskont satıcıların gəlir potensialına əsaslanan gözləntiləri ilə alıcıların faktiki gəlirlilik tələbləri arasında fərqin artdığını göstərir. Qaraj satış bazarında da iyul ayında korreksiya müşahidə edilmişdir. AQP Qaraj İndeksi 105,0 səviyyəsinə enmiş, iyun ayındakı 110,6 göstəricisi ilə müqayisədə 5,1 faiz azalmışdır. Dekabr 2025 baza dövrü ilə müqayisədə qiymətlər hələ də 5,0 faiz yüksəkdir. İyul medianı 1 341,7 AZN/m² təşkil etmişdir. Qaraj bazarında median satış müddəti 32,9 gün, orta satış müddəti 43,0 gün, indikativ diskont isə 12,8 faiz olmuşdur. Bu, təhlil edilən satış seqmentləri arasında ən yüksək diskont göstəricisidir. Qaraj bazarının kiçik həcmli olması, ayrı-ayrı premium elanların ümumi göstəriciyə yüksək təsiri və alıcı dairəsinin məhdudluğu qiymət dəyişkənliyini artırır. İyun ayında qaraj bazarı yüksək qiymətlərdən sonra stabilləşmə mərhələsində qiymətləndirilmişdi. İyul nəticələri stabilləşmənin korreksiyaya keçdiyini göstərir. İcarə bazarında iyul ayında satış bazarından fərqli dinamika müşahidə edilmişdir. Yeni tikili mənzillərin kirayə indeksi 97,8 səviyyəsinə enmiş, iyun ayı ilə müqayisədə 3,2 faiz azalmışdır. Median kirayə qiyməti 10,59 AZN/m² təşkil etmişdir. İyun ayında indeks 101,0 səviyyəsində idi və bazar sabit kimi qiymətləndirilirdi. Yeni tikili kirayə bazarında model üzrə median kirayəyə verilmə müddəti 23,7 gün, orta müddət isə 38,6 gün olmuşdur. İndikativ diskont 7,4 faiz təşkil etmişdir. Satış bazarında yeni tikililərin yüksək likvidliyinə baxmayaraq kirayə müddətinin uzun olması kirayəçilərin büdcə həssaslığı, premium layihələrdə yüksək aylıq ödənişlər və bazara çıxarılan mənzillərin sayının çoxluğu ilə əlaqədardır. Fərdi yaşayış evlərinin kirayə indeksi 109,5 səviyyəsində qalmışdır. İyun ayı ilə müqayisədə 1,8 faiz azalma olsa da, Dekabr 2025 baza dövrü ilə müqayisədə indeks 109,5 faiz yüksəkdir. Bu göstərici fərdi evlərin uzunmüddətli kirayə bazarının fundamental bahalaşması kimi deyil, yay mövsümündə bağ evləri və premium villaların təklif strukturundakı üstünlüyü kimi qiymətləndirilməlidir. İyun ayında da bu seqmentdə indeksin 113,3 səviyyəsinə çatmasının mövsümi və struktur xarakter daşıdığı qeyd edilmişdi. Fərdi yaşayış evlərinin model üzrə median kirayəyə verilmə müddəti 30,4 gün, indikativ diskont isə 8,2 faiz olmuşdur. Yüksək indeksə baxmayaraq kirayəyə verilmə müddətinin uzun olması təklif qiymətləri ilə faktiki kirayəçi büdcələri arasında fərqin qaldığını göstərir. Kommersiya obyektlərinin icarə indeksi iyul ayında 97,1 səviyyəsinə enmişdir. İyun ayındakı 104,9 göstəricisi ilə müqayisədə azalma 7,4 faiz, Dekabr 2025 bazası ilə müqayisədə isə 2,9 faiz olmuşdur. Median aylıq icarə qiyməti 14,81 AZN/m² təşkil etmişdir. Kommersiya icarə bazarında model üzrə median icarəyə verilmə müddəti 11,3 gün, orta müddət 16,3 gün olmuşdur. İndikativ diskont 10,5 faiz təşkil etmişdir. Qiymətlərin azalması və yüksək diskontla yanaşı, icarəyə verilmə müddətinin qısa olması bazarda tələbin mövcud olduğunu, lakin kirayəçilərin qiymətə qarşı daha tələbkar davrandığını göstərir. Başqa sözlə, bazarda obyektlər boş qalmır, lakin müqavilənin bağlanması üçün elan qiymətinin bazar səviyyəsinə uyğunlaşdırılması tələb olunur. İyul nəticələri əsasında daşınmaz əmlak bazarını üç əsas qrupa bölmək mümkündür. Birinci qrupa qiyməti artan və likvidliyi yüksək olan yeni tikili mənzillər daxildir. İkinci qrupa qiyməti sabit qalan köhnə tikili mənzillər daxildir. Üçüncü qrupa isə qiymət korreksiyası yaşayan kommersiya obyektləri, qarajlar, fərdi yaşayış evləri və bəzi kirayə seqmentləri daxildir. Satış bazarında ən yüksək likvidlik yeni tikili mənzillərdə qeydə alınmışdır. Median satış müddəti 20,6 gün olmuşdur. Sonrakı yerlərdə köhnə tikili mənzillər — 26,1 gün, kommersiya obyektləri — 26,4 gün, torpaq sahələri — 27,9 gün, qarajlar — 32,9 gün və fərdi yaşayış evləri — 33,9 gün gəlir. Diskont göstəricisinə görə ən aşağı qiymət uyğunlaşması köhnə tikili mənzillərdə — 5,4 faiz, yeni tikili mənzillərdə isə 6,6 faiz olmuşdur. Bu seqmentlərdə satıcı qiymətləri bazar gözləntilərinə daha yaxındır. Fərdi evlərdə diskont 8,3 faiz, kommersiya obyektlərində 9,8 faiz, torpaqda 10,6 faiz, qarajlarda isə 12,8 faiz təşkil etmişdir. Diskontla satış müddəti arasında ümumi əlaqə müşahidə olunur. Qiyməti bazara yaxın müəyyən edilən yeni və köhnə tikili mənzillər daha qısa müddətdə satılır. Heterogen, sənədləşməsi və texniki xüsusiyyətləri fərqli olan qaraj, torpaq və fərdi yaşayış evlərində isə həm diskont, həm satış müddəti daha yüksəkdir. İyul ayında daşınmaz əmlak bazarının əsas nəticəsi qiymət artımının bütün seqmentlər üzrə davam etməməsidir. Kapital daha çox torpaq və yeni tikili mənzillərə yönəlmişdir. Köhnə tikili mənzil bazarı sabitliyini qorumuşdur. Kommersiya obyektləri və qaraj bazarında iyun qiymətlərindən sonra korreksiya baş vermişdir. Kirayə bazarında isə təklif artımı və kirayəçilərin qiymət həssaslığı indeksləri aşağı istiqamətdə formalaşdırmışdır. Ümumilikdə iyul 2026-da daşınmaz əmlak bazarı çökmə və ya ümumi azalma mərhələsində deyil. Bazar seqmentlər üzrə yenidən bölüşdürülmə və qiymətlərin real tələb səviyyəsinə uyğunlaşması mərhələsindədir. Yaşayış məqsədli, sənədləri qaydasında və yüksək likvid lokasiyalarda yerləşən mənzillər qiymətini və satış sürətini qoruyur. İnvestisiya xarakterli, iri sahəli və yüksək büdcəli obyektlərdə isə alıcılar daha yüksək diskont tələb edir və qərarvermə müddəti uzanır. İyul nəticələri növbəti aylarda torpaq və yeni tikili mənzil bazarında artımın daha zəif templə davam edə biləcəyini, köhnə tikili mənzillərdə sabitliyin qorunacağını, kommersiya və qaraj bazarında isə qiymətlərin daha çox gəlirlilik və faktiki tələb göstəricilərinə uyğunlaşacağını göstərir. Fərdi yaşayış evlərinin kirayə bazarında yay mövsümü başa çatdıqdan sonra indeksin aşağı istiqamətdə korreksiya ehtimalı daha yüksəkdir.